Türkiye'de Konut Projelerinde Sosyoekonomik Değişimlerin Etkisi
Türkiye'de Konut Projelerinde Sosyoekonomik Değişimlerin Etkisi
Türkiye’de sosyoekonomik değişimler konut projelerinde önemli etkilere yol açtı. Alım gücünün azalması, boşanmaların artması ve üniversite öğrencilerinin daha küçük evlere olan talebi, konut metrekarelerini son 18 yılda 31 metrekare düşürdü. Hanelerde ortalama kişi sayısı 4 kişiden 3’e düşerken, daire büyüklükleri de 127’den 96 metrekareye geriledi.
Boşanmaların Artışı ve Daire Büyüklükleri
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, 2023 yılında 173 bin 342 olan boşanmalar, 2024’te 187 bin 343’e çıktı. Boşanma hızı 2,03’ten 2,19’a yükseldi. İstanbul Gayrimenkul Değerleme (İGD) çalışmasına göre ise 2021 yılında ortalama 112,4 metrekare olan daire büyüklükleri, 2023 yılında 97,8 metrekareye, 2024 yılında ise 96,4’e geriledi. Böylelikle son 4 yılda daireler ortalama 16 metrekare küçüldü.
Bu durum, yalnızca boşanmaların artışıyla değil, aynı zamanda alım gücünün azalmasıyla da ilişkilendirilmektedir. İnsanlar, daha küçük metrekarelerde tek kişilik dairelere yönelirken, üniversite öğrencilerinin de küçük evlere olan talebi artmaktadır. Bu değişim, konut piyasasında önemli bir dönüşüm yaratmaktadır.
Apartman Daireleri Küçülürken Müstakil Evler Büyüyor
Apartman daireleri son 18 yılda yaklaşık 31 metrekare küçülmesine karşın, müstakil evlerde 43 metrekare artış gözlemlenmektedir. Müstakil evlerin büyüklüğü 169 metrekareden 212 metrekareye çıkmıştır. Özellikle son yıllarda konuta erişimin zorlaşması, tüketicilerin arsadan ev sahipliğine yönelmesine neden olmuştur. Bu durum, müstakil yapılara olan talebi artırmıştır.
Sektör temsilcileri, gelir dağılımındaki bozulma ve yükselen maliyetler nedeniyle daire metrekarelerinin daha da küçülebileceği öngörüsünde bulunmaktadır. Bu değişim, konut piyasasında önemli bir trend haline gelmiştir ve gelecekte de devam etmesi beklenmektedir.
Gelir Dağılımındaki Bozulma ve Daire Büyüklükleri
İstanbul Gayrimenkul Değerleme Kurucu Ortak Ahmet Büyükduman, ortalama hane halkı büyüklüğünün 4’ten 3 kişiye gerilediğine dikkat çekmektedir. Daire büyüklüğündeki değişim, hane halkının küçülmesiyle açıklanamaz. Konuta erişimin güçleşmesi, geliştiricileri daha küçük konut üretimine yönlendirmiştir. Daireler küçülürken, müstakil konutların büyüklüklerinin artması, gelir dağılımındaki bozulmayı ima etmektedir.
Büyükduman, Türkiye’de hanelerin yüzde 18’inin tek kişilik hanelerden oluştuğunu belirtmektedir. Ruhsat alınan dairelerin ortalama büyüklüğü 114 metrekare iken, hızlı bir şekilde düşüşle 96’ya gerilmiştir. Son 5-6 yılda da 10 metrekare düşmüştür. Bu durum, konut piyasasında önemli bir değişim sürecini göstermektedir.
Sosyolojik ve Stagflasyon Etkisi
Büyükduman, daire büyüklüğündeki düşüşü iki nedene bağlamaktadır. Birincisi sosyolojik süreçtir. Türkiye’de hane halkı büyüklüğü küçülmektedir. Ortalama hane halkı 3,1 kişiye düşerken, bu durum Avrupa’da 1,8 olarak gözlemlenmektedir. İkinci neden ise stagflasyon ile ilişkilendirilmektedir. Enflasyonist ortamda fiyat artırmak istemeyen müteahhitler, maliyet artışları nedeniyle daire büyüklüklerini küçültmektedir.
Örneğin, 120 metrekare bir daire 6 milyona mal oluyorsa, bu dairenin fiyatını düşürmek için metrekareyi azaltmak zorunda kalmaktadır. Tüketicilerin fiyattan dolayı daha düşük dairelere yönelmesi, müteahhitlerin de pazar koşullarına göre daha küçük daire tiplerine yönelmesine neden olmuştur. Bu durum, konut piyasasında önemli bir değişim yaratmaktadır.
Müteahhitlerin Talepleri ve Küçük Daireler
Mimar Dr. Ahmet Erkutoğlu, geçmişte 3 + 1’in altında daire inşa edilmediğini belirtmektedir. Ancak son yıllarda bu durum değişmiştir. Bugün büyük bir konut projesinin yüzde 30’u 1 + 1, yüzde 40’ı 2 + 1, yüzde 25’i 3 + 1 ve yüzde 5’i de 4 + 1 ve üzerindeki dairelerden oluşmaktadır. Müteahhitlerden gelen talepler de bu yöndedir.
Küçük daireler, ekonomik şartlarla alım gücünün zayıflaması, üniversite öğrencilerinin talepleri ve boşanmaların artmasıyla daha fazla tercih edilmektedir. 1 + 1 dairelerin fiyatları ortalama 5-6 milyon TL, 2 + 1 daireler 9-10 milyon TL, 3 + 1 daireler ise 14-15 milyon TL arasında değişmektedir. Ancak bölgesel farklılıklar da göz önünde bulundurulmalıdır.